위조된 부동산 등기부등본으로 인한 진위여부를 확인하는 소모적인 절차와 즉각적인 확인작업을 하는데 있어서의 해당 관공서들의 전산시스템의 부재현상은 흔히 해당 국가에 투자하려는 투자가 들의 신뢰를 떨어뜨리는 주요원인이 되기도 하며, 해당국가의 경제개발을 가속화시키는데 큰 장애물이 아닐 수 없다.

 부동산 하나를 취득하는데 수많은 절차와 서류 및 서명작업이 필요하고 상당한 시간이 지체 될 뿐만 아니라 각종 개발에 필요한 인.허가를 획득하는데 막대한 비용 과 시간 그리고 많은 지위계통의 서명들이 필요하다면 그 투자 리스크 또한 크다고 할 수 있을 것이다.

 하나의 절차를 통과 하는데 해당 공무원들의 Red Tape (관료적이며, 업무를 의도적으로 지연시키는 절차와 형식을 중시하는 행위) 의식은 다양한 부정행위 및 뇌물 수수현상을 초래하는 동기와 원인이 되어 매사를 금전으로 해결하려는 의식들이 그 사회 속에 뿌리를 내리게 한다. 이는 필리핀 뿐만 아니라 일부 개발도상국 들의 전형적인 행정업무시스템이라 할 수 있다.

 얼마 전 한국의 뉴스를 통해 알려진 소식에 의하면, 한국에서 골프장을 하나 건설하는데 무려 270개의 도장이 찍힌 서명절차를 통해 각 관련부서마다 인.허가를 받아야 하다는 사실을 보면 한국 역시 아직도 개발도상국의 지위를 벗어나지 못하고 있으며, 여전히 선진국으로 진입 하는 데는 상당한 시간이 필요하게 될 것이란 사실을 우리는 잘 알고 있다.

 필리핀에서는 위조된 부동산 등기부등본으로 인해 매년마다 다양한 분쟁이 발생하는데 오늘은 그 중 한가지 실례를  통해서 교훈을 삼아 보기로 하자.

 1996년 메트로 마닐라 빌라모어 공군기지 내에 소재한 약 3만 sqm 상당의 토지를 한 사업가가 파사이시에 등록된 모 건설업체에게 2억페소에 매각한 사건이 발생했는데, 이 땅은 그 사업가가 1995년 4월 3일, 바로 매각 1년 전에 3천5백만 페소를 지불하고 취득했던 땅으로서 이듬해인 1996년 5월 16일, 모 건설업체와 양도계약을 체결할 때, 1억페소를 계약금으로 받아 챙겼고 이로인해 피해를 입은 건설업체는 등기부등본이 위조된 사실을 알고서 곧바로 그 땅을 매도한 사업가 및 회사를 상대로 사기죄 및 공문서위조죄로 고소한 사건이 있었다.

 이처럼 주로 필리핀에서 발생한 법적분쟁사유 들을 간추려 보면, 동일한 소유주가 두 개의 각각 다른 은행에 담보대출을 신청한 경우, 동일한 소유주가 동일한 시간대에 다중계약을 체결한 경우, 다수의 공동소유주로 되어있는 물권을 일인 소유주처럼 가장해 계약한 경우, 오랫동안 불법으로 점유한 Squatters 에 의한 전문적인 사기행각, 법원에 소송계류 중인 토지에 대한 매매, 집단 토지거래 브로커들에 의해 전문적으로 공무원과 짜고 사기행각을 벌이는 경우, 국유지를 사유지인 것처럼 속여서 파는 행위, 그리고 변호사나 경찰, 검사, 심지어 법원공무원들까지 조직적으로 가세하여 해당부지의 소유권을 차지하려고 집단 공모하는 사기유형 들을 열거할 수 있다. 참으로 주의의무를 게을리해서는 안될 것이다.

 물론, 이들 사례 중 대부분의 분쟁이 수도권 외곽의 지방에서 많이 발생하는 경우이며, 그 중 60~70% 는 Region 3~4 (루손중부를 포함한 팜빵가, 바타안, 민도로, 바탕가스, 라구나 지역 등) 에서 일어나고 있다 한다. 이로 인해, 에스트라다 전대통령 때 이들 토지소유권의 위조, 변조, 그리고 불법행위들을 근절하기 위해 상원에서 긴급법안 1689 와 하원에서 11974 등을 제정해 토지소유권에 보험제도를 도입해서 그 권리를 보장하는 법안이 시도되었으나 여전히 보험사들이 이 제도를 꺼려하여 아직도 실효를 거두지 못하고 있는 실정이다.

 1999년 대통령 직속으로 이러한 위조, 변조된 소유권 등기부등본을 특별히 조사하는 TF 팀이 토지등기청, 법무부, NBI, 민원청구소 (OSG) 등으로 이루어져 위조소유권등기본과 부정행위에 연루된 사람들을 처벌하고, 일반인들의 고소사건 등을 별도로 조사하여 사건 용의자들의 형사기소와 소유권 취소 등을 주도적으로 전개하고 등기관련 공무원 들을 행정 처벌함으로써 그 근본책을 강구하려고 노력 하고 있다.

 그러나 워낙 부패한 공무원들이 많이 연루되어 있어서 실효를 거두지 못하고 있다.
 또한, CREBA (부동산 & 건설협회) 에 따르면 실효를 거두지 못하고 있는 원인이 관계부서의 공동 자료보관으로 인한 비효율적인 이중기능과 전산시스템의 부재, 해당관청들의 문서보관창고의 보안상태 및 점검취약, 그리고 불완전하고 열악한 기록보관실 유지 등이 절도나 변조 등으로부터 노출돼 해당공무원들의 출입이 용이하다라는 단점들을 지적하고 있다. 이로 말미암아 최근 필리핀 정부는 세계은행에 필리핀 내의 토지소유등기 업무를 통합하기 위해 도움을 요청했고, 조만간 통합된 단일 행정부서가 등장하여 모드 업무를 주관하게 할 것이라고 한다.

 그리고 토지등기청 (LRA)이 최근 15개 지역등기과 와 157개의 기타 등기과 에 대한 전국망의 전산화를 서두르고 있으며, 이는 향후 전산거래 , 전산기록, 자동열람 및 확인, 해당물권의 이전거래에 대한 자동조회, 대중들의 질의응답 등 첨단시스템 등 을 통해서 편리한 서비스와 절차를 마련하겠다고 2001년부터 준비해 왔으나 여전히 답보상태에 놓여있다.


*미국공인회계사
*코트라 마닐라 무역관 법률 고문역
*주필브릿지 법률투자 컨설팅 대표